Acheter un bien immobilier en Angleterre

Chers lecteurs, je vous prie d'excuser ma désertion récente. Mea maxima culpa, je n'ai pu étancher votre soif de billets aussi inintéressants qu'approximatifs et tente dès à présent de corriger le tir.

Ce qui explique mon éloignement temporaire outre l'accumulation de tâches professionnelles de dernière minute - on sent la fin d'année poindre son nez - n'est ni plus ni moins que l'adjonction d'événements tout à fait appréciables bien que chronophages dans la vie personnelle de votre serviteur.

Après environ deux ans d'absence, je vous annonce que je rejoins à nouveau le club très sélect des propriétaires immobiliers (abonnement sponsorisé par un établissement bancaire fort aimable).
Hier, j'ai récupéré les clés de ce qui sera pour les quelques temps à venir, le toit sur la tête de ma petite famille.

L'occasion m'est donnée de vous révéler en exclusivité les coulisses d'une acquisition immobilière sur le territoire de Sa Majesté.

Cela fait du bien de ne plus être locataire !

Si cette affirmation peut sembler évidente en France dans la mesure où l'on met un terme à cette sensation de perdre son argent et de financer à perte votre propriétaire, la situation est d'autant plus appréciable en Angleterre où il est bien difficile de se sentir chez soi lorsque l'on est simple "tenant".
La loi anglaise est terriblement protectrice des propriétaires - oubliant au passage qui est la partie faible au contrat - s'il existe bel et bien des baux d'habitation à durée indéterminée sur le modèle français, il s'agit d'une exception !
En pratique, les propriétaires sont en mesure d'imposer (et ne se gênent pas pour le faire) des contrats à durée déterminée renouvelables par acceptation expresse des deux parties - ce qui revient à dire, par acceptation du propriétaire. Tous les 6 ou 12 mois, vous devez repasser par la procédure de renouvellement et au passage, verser une petite cotisation à votre agence de location adorée...
Je n'entre pas dans le détail des différentes situations (Assured Shorthold Tenancies, Fixed Term...) mais l'idée est là.

...vraiment du bien !

En outre, l'agence de location (ou le propriétaire le cas échéant) n'oublie pas de vous payer une petite visite tous les trois mois environ pour vérifier que tout va bien dans la maison du propriétaire...l'agence ne manque pas de vous rappeler que le bien ne vous appartient pas au passage.
Vous ne pouvez évidemment refuser sinon repousser l'échéance.
Cette intrusion dans votre vie privée est difficile à supporter...

La fin du bail

Comme vous êtes dans le cadre d'un contrat à durée fixe, vous ne pouvez pas le résilier par anticipation sans l'accord du propriétaire !
Pas de préavis, pas de causes justificatrices...non, vous êtes tenus de payer le loyer jusqu'à son terme. Le propriétaire n'est pas tenu de rechercher un remplaçant...

Imaginez lorsque vous êtes comme dans mon cas et que vous trouvez la perle rare à acheter en Octobre et que votre bail court jusqu'en Avril de l'année suivante...

Vous avez trouvé la perle rare, quelle est l'étape suivante?

Vous avez certainement trouvé votre bien par une agence immobilière car les transactions passent incontournablement par eux en Angleterre: pas de Particulier à Particulier !
Rassurez-vous cependant: contrairement à la situation en France, ce sont effectivement les vendeurs qui rémunèrent l'intermédiaire !

Les agences sont de toute façon, en règle général très professionnelles.
Etape suivante donc: il vous faut trouver un avocat ! (Solicitor)
S'il existe bien des notaires anglais (Notaries), c'est l'avocat qui se charge de veiller au bon déroulement juridique des opérations...on peut comprendre dès lors que la profession en France soit incitée à chercher à casser le monopole notariale en la matière.

Autre élément incontournable sauf si vous ne faites pas appel à un crédit immobilier (veinard!), il vous faut trouver un conseiller financier !
Que vous trouviez votre crédit (mortgage) sur Internet, que vous vous adressiez directement à votre banque ou que vous passiez par ce conseiller, vous rémunérerez nécessairement un intermédiaire ou des frais de traitement équivalent.
Le conseiller financier va prospecter le marché et être votre interlocuteur principal ! Vous n'aurez quasiment aucun contact avec la banque qui vous fournira le prêt !

Je ne suis pas Crésus, il me faut un crédit !

Oubliez immédiatement les crédits à taux fixe sur 25/30 ans. En pratique, les anglais renégocient leur prêt très fréquemment, de 2 ans à 5 ans.
Plus la durée du crédit à taux fixe est longue, plus le taux initial sera élevé.
La réalité en fait est de ne négocier un crédit que pour les 4 à 5 ans à venir.
L'offre est large, la concurrence très importante mais les taux ne sont pas non plus ridicules.
En ce moment, les taux oscillent entre 4 à 6% sur 5 ans.

Et après?

Après votre remboursement revient sur le taux variable standard de l'établissement prêteur.
Si les taux s'envolent, vous pouvez vous retrouver dans une véritable difficulté de remboursement. Et là, comme la crise récente l'a illustré, la boucle défaut de paiement, expropriation peut s'engager.

La compensation? Les banques anglaises sont tout de même nettement moins rigides qu'en France. Dans l'esprit, il revient tout de même à l'emprunter d'évaluer lui-même ses capacités de remboursement.
La banque peut bien sûr refuser de vous rembourser si le risque est trop important mais la flexibilité est tout de même beaucoup plus grande. En France, c'est 33% d'endettement...point final...et ce, que vous gagniez le SMIC ou 100.000 EUR par an.

J'ai mon crédit, j'ai mon avocat, on y va?

Il n'y a étrangement pas de compromis de vente ni de procédure équivalente en pratique permettant de "sécuriser" l'achat. Tant que vous n'avez pas signé le contrat définitif, le vendeur est libre de vendre à autrui en théorie. En réalité, cela ne se fera pas parce que les agences mettent leur réputation en jeu et qu'il n'est pas réellement permis de faire jouer la surenchère. Les prix ne sont pas tout à fait libres.

Ce qui est fondamentalement étrange, c'est que la procédure est totalement écrite, llutôt légère pour l'acquéreur et les échanges ont essentiellement lieu par téléphone et par correspondance . Je n'ai personnellement rencontré ni mon conseiller financier, ni mon avocat.
Depuis la visite de la propriété, la seule fois où j'ai revu l'agent immobilier a été au moment de la remise des clés...
Il n'y a pas de signature d'acte définitif, ici on "échange les contrats" (we exchange contracts) date qui concorde généralement au moment d'achat effectif (date of completion), jour où la chaîne des déménagements a lieu.
Cela ne signifie que la procédure est légère stricto sensu, cela signifie simplement que ceux qui travaillent le plus sont vos mandataires. Rien que le fait de s'accorder sur une date relève d'un casse-tête incroyable en ce qu'il faut faire en sorte d'accommoder l'ensemble des acteurs de la chaîne de déménagement.

Vous emménagez !

Inutile de trop vous tracasser sur les contrats électricité, gaz ou eau, généralement, ceux de l'ancien propriétaire vous suivent automatiquement mais rien ne vous oblige à les garder !
Il reste à vous trouver des âmes charitables pour vous aider dans le déménagement.

Des volontaires pour m'aider?
A vot' bon coeur, m'sieur 'dame ! J'emménage à 500m de chez moi ! :D

PS: En photo, Blenheim Palace, superbe château de la famille Churchill, à une quinzaine de minutes de chez moi.

L'immobilier doit-il être soumis à libre-concurrence?

C'est la réflexion que m'inspire ce billet de l'Hérétique qui s'attèle à analyser les raisons de la paupérisation de la population française et surtout, du creusement des inégalités.

Louis Maurin, dont il reprend les écrits, démontre brillamment, chiffres à l'appui, ce creusement des inégalités en faveur de 0,01% des plus hauts salaires (qui) ont augmenté de 69 % entre 1998 et 2006".

A côté de cela, ce qu'il est intéressant de noter, ce sont les fortes inégalités de situation à salaire égal selon la localisation géographique sur le territoire.

A. Une raison à cela: la part exponentielle des dépenses immobilières dans le budget des ménages.

Exponentielle dans le temps et dans l'espace:

• Dans le temps: il n'est un secret pour personne que les prix de l'immobilier se sont envolés même si, crise financière oblige, les prix auraient légèrement baissés sur les derniers mois sans pour autant compenser le dixième de la flambée à laquelle nous avons eu droit, notamment en 2003. "Le marché français entre dans une phase de correction", selon Standard & Poor's (S&P). Après avoir connu une croissance de 73% entre 2000 et 2008, les prix de l'immobilier devraient baisser de 10% en 2009, prévoit l'agence de notation. Mais ce qu'il y a de plus douloureux pour le ménage moyen, c'est que ces prix se sont envolé bien plus rapidement que les niveaux de salaires grevant cruellement le budget quotidien.

• Dans l'espace: selon que vous vivez à Poitier, à Brest ou à Paris, le prix au mètre carré passe du simple au double, voire plus. Par exemple, à Brest, vous pouvez espérer trouver un appartement de 30 m² à 302 EUR par mois lorsqu'il vous faudra débourser un minimum de 670 EUR pour l'équivalent parisien (informations seloger.com). Et encore, je vous fais grâce des comparaisons en termes de qualité de l'environnement.
  

Plusieurs raisons à cela: une offre insuffisante face à une demande croissante.
On s'entasse, on s'entasse mais sauf à ne construire que des immeubles de cent étages, arrive nécessairement le moment où l'on affiche complet.

Elément aggravant: des établissements financiers s'amusent à procéder à des investissements immobiliers de locaux destinés à rester vacants afin de provoquer la rareté et augmenter artificiellement les prix du marché. C'est un des visages de la spéculation immobilière.
Selon le DAL:

En 1962 Paris comptait 20 000 logements vacants selon le recensement. Aujourd’hui Paris compte 136 554 logements vacants, soit un logement sur dix.

Autre facteur aggravant: une extrême parisianisation de la vie française qui tarde à se décentraliser. La vie économique, administrative et politique se joue à Paris même si l'effet pervers de cette ultra-concentration provoque par incidence l'augmentation des prix de l'immobilier et tend à repousser des acteurs économiques en périphérie, voire en grande couronne francilienne. Effet tâche d'huile garanti.

Devant ces éléments, la question se pose de savoir donc si le marché de l'immobilier devait naturellement être soumis à la libre concurrence ou si il devait être au contraire en être exclus afin de réglementer l'accès au logement et de permettre une égalité effective à tous, quitte à gommer les différences de revenus.

B. Face à cela, la question que l'on devrait se poser est: le marché de l'immobilier offre-t-il des garanties effectives de libre-concurrence?

Oui et non. Sur le marché de la vente, l'affirmative semble s'imposer mais sur le marché de la location, il s'agit d'une toute autre affaire. Une fois, l'offre aux mains de quelques groupements, une situation d'oligopole se crée. Oligopole qui n'a d'autre intérêt que de voir les prix s'envoler afin de maximiser les retours sur investissements, d'où la forte influence de la spéculation immobilière. Plus les prix s'envolent, moins le citoyen lambda est à même d'acquérir ou même de louer un bien immobilier.

On est connaît les effets premiers: embourgeoisement de la population, appauvrissement des banlieues, une forme d'élitisme se crée. Mais des effets secondaires viennent s'ajouter à cela: à la fracture immobilière vient s'ajouter la fracture sociale: l'emploi se trouve toujours en centre-ville mais le logement y est prohibitif. Tout le monde ne peut accepter de sacrifier une partie de sa vie familiale pour subir deux heures de transports en commun, si ce n'est plus. D'où une difficulté croissante aussi pour les populations intra-urbaines d'accéder à des services à la personne (et l'on retrouve encore la boucle rareté, augmentation des prix, etc.), baby-sitting, repassage, nettoyage, etc...

En conséquence, dès lors qu'une forme de concentration du marché se crée, la libre-concurrence n'est plus. C'est malheureusement l'un des travers possibles de certains marchés, tout comme le marché de la location immobilière.

Dès lors, la question ne se pose plus vraiment s'il faut ou non réglementer les prix partout où il y a situation de spéculation et/ou d'oligopole.

La meilleure approche est à mon sens peut-être de reconnaître qu'il y a des éléments de première nécessité pour lesquelles la spéculation doit être purement et simplement interdite.
Se nourrir, se loger, se chauffer, se soigner font certainement partie de ceux là.

Quand l'immobilier va, tout va?

Depuis plusieurs mois, chacun ressent que le marché de l'immobilier se tasse.

Les opérateurs économiques du secteur et plus particulièrement les agents immobiliers ont tenté tant bien que mal de camoufler la baisse des prix, espérant endiguer l'effet boule de neige.

Comme à l'accoutumée, les spécialistes se déchirent sur le constat et les prévisions des chiffres du secteur.
Lorsque l'un annonce une baisse importante de 18%, d'autres comme le rapporte l'article de Rue89.com, affirme péremptoirement qu'il ne s'agira au pire que d'une légère baisse de 5%.

Aujourd'hui, le lien entre la disparition de certaines agences immobilières et la crise américaine des subprimes est pourtant peut-être une erreur. En tous cas, ne s'agit-il pas de l'unique facteur.

D'aucuns ne prêtent pas de grande sympathie pour ces intermédiaires - à tort ou à raison -, les considérant comme des "voleurs". La valeur ajoutée apportée par un service onéreux, chiffré en dizaines de milliers d'euros apparaît à l'heure d'Internet, plus que criticable.

1. L'information sur les prix dans tel ou tel quartier est on-ne-peut-plus aisément accessible au quidam pour peu qu'il dispose d'un ordinateur et d'une connexion Internet à portée de mains.
L'expertise de l'agent immobilier et son estimation devienne bien moins indispensable.

2. La "mise en contact" entre acquéreur et vendeur est d'autant plus facilitée par des sites à succès comme entreparticulers.com ou pap.fr.

3. Un Notaire efficace saura accompagner efficacement son client dans une opération immobilière par le conseil et la rédaction d'actes.

Certains ont crû pouvoir profiter de l'eldorado de l'immobilier, songeant aux hausses spéctaculaires des prix comme on en a connu en 2003 en France, et attiré par des commissions qui se chiffrent en pourcentage de prix de vente.

Malheureusement pour certains, c'était faire l'impasse sur une notion essentielle du commerce, l'équilibre entre l'offre et la demande. Moins la valeur ajoutée est évidente aux yeux du client, plus il faut se faire indispensable. Force est de constater que certains n'ont pas appris la leçon.

Manifestement, Internet force beaucoup de secteurs à se réinventer.